Aggiornamenti

Qui sono elencati gli ultimi aggiornamenti in tema di agevolazioni fiscali, normative e curiosità 

01.

Con l’obiettivo di favorire la ripresa del mercato immobiliare, la Legge di Bilancio 2023 introduce la possibilità di una detrazione Irpef pari al 50% dell’IVA per l’acquisto di immobili residenziali che rientrano nelle classi energetiche A e B. Tra le varie disposizioni prevista dalla Legge n. 197 del 29 dicembre 2022, cosiddetta Legge di Bilancio 2023 vi è quella inerente la possibilità di detrarre il 50% dell’IVA sul corrispettivo per l’acquisto di immobili residenziali in classe energetica A o B ceduti da imprese di costruzione e OICR (Organismi di investimento collettivo di risparmio) dal 1° gennaio al 31 dicembre 2023.

La detrazione dovrà essere suddivisa in dieci quote annuali di pari importo, nello specifico, la prima quota nell’anno in cui è sostenuta la spesa e le altre nei nove anni successivi. A tal proposito è importante sottolineare che la detrazione IRPEF spetta fino a concorrenza dell’ammontare di ogni quota, pertanto, in caso di eccedenza di uno o più anni, l’agevolazione inerente a quel determinato periodo d’imposta si perde senza che sia possibile una detrazione da altre imposte.

Per poter fruire di tale agevolazione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

  • il cedente deve essere l’impresa che ha costruito l’immobile residenziale o un OICR ed il cessionario deve essere esclusivamente una persona fisica;
  • l’acquisto deve riguardare immobili residenziali in classe energetica A e B;
  • l’acquisto deve essere fatto nel periodo che va dal 1° gennaio 2023 al 31 dicembre 2023;

Come chiarito recentemente anche dall’Agenzia delle Entrate, la norma in vigore non prevede, tra le condizioni necessarie, il fatto che l’immobile debba essere acquistato come abitazione principale, difatti l’agevolazione spetta sia per gli immobili acquistati come prima casa (IVA al 4%), sia per gli immobili acquistati come seconda casa (IVA al 10%) e, infine, spetta anche per l’acquisto di immobili residenziali di lusso (IVA al 22%). Di fondamentale importanza è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) che va allegato all’atto di acquisto, così come è importante indicare le eventuali pertinenze dell’immobile in modo che rientrino nell’agevolazione.

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di presentare il rendiconto annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio condominiale, ma cosa accade nel caso in cui non rispettasse i termini imposti dalla legge? Approfondiamo la questione.

La gestione economica di un condominio è una questione estremamente importante e delicata ed ogni condòmino ha diritto a conoscere dettagliatamente qual è la situazione economica del condominio e quali sono gli eventuali debiti o crediti così da capire come vengono spese le quote condominiali.

A tal proposito, l’amministratore di condominio ha il dovere di preparare e presentare il cosiddetto rendiconto annuale di gestione, o comunemente chiamato anche bilancio consuntivo, ovvero un documento che racchiude dettagliatamente le entrate e le uscite del condominio. L’amministratore di condominio è tenuto a convocare l’assemblea condominiale per discutere ed approvare il bilancio e il tutto deve avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno finanziario, così come stabilito dall’art. 1130 del codice civile.

Nella maggior parte dei casi, la chiusura dell’anno finanziario coincide con il 31 dicembre, quindi la scadenza entro cui presentare il bilancio corrisponde generalmente al 30 giugno dell’anno successivo, a meno che il regolamento condominiale non preveda un termine più breve.

Ai sensi dell’art. 1129 del codice civile, la mancata presentazione del rendiconto annuale entro i 180 giorni stabiliti è considerata una grave irregolarità nella gestione del condominio. Nel caso del mancato rispetto di questo importante adempimento, i condòmini possono agire chiedendo la revoca giudiziaria dell’amministratore, ciò significa che possono rivolgersi al giudice del Tribunale per far rimuovere l’amministratore dall’incarico.

Secondo la normativa, la richiesta di revoca giudiziaria dell’amministratore può essere avanzata anche da un solo condomino, ciò significa che di fronte a quelle che sono considerate delle gravi irregolarità, non è necessario che tutti i condòmini siano d’accordo a procedere in tal senso.

Inoltre, visto che la mancata presentazione del bilancio condominiale è appunto una grave irregolarità, il giudice non deve fare alcuna valutazione relativa alla condotta dell’amministratore, ciò significa che se l’amministratore non presenta il rendiconto annuale entro i 180 giorni stabiliti non può esserci alcuna attenuante o giustificazione valida, pertanto il giudice dovrà predisporre la revoca.

Il termine dei 180 giorni per la presentazione del bilancio è stato introdotto e successivamente rafforzato con la finalità di garantire una gestione economica trasparente, tutelando il diritto dei condòmini a controllare in tempi certi come vengono utilizzate le loro quote condominiali.

L’unico modo che l’amministratore ha di evitare la revoca è quello di riuscire a dimostrare che la mancata presentazione del rendiconto nei termini previsti non è dipesa da una sua colpa.

Ciò significa che l’amministratore dovrà provare, ad esempio, la mancanza di documenti contabili necessari che non è riuscito a reperire nonostante svariati e documentati solleciti (come le fatture che i fornitori non hanno inviato), oppure dovrà provare che la mancata presentazione del bilancio è stata dovuta a una causa di forza maggiore, ovvero un evento imprevedibile e insuperabile che non gli ha permesso di adempiere a tale dovere (come una calamità naturale che ha causato danni al suo studio e all’archivio).

Sostanzialmente, per evitare la revoca, l’amministratore dovrà riuscire a provare di non aver avuto una condotta negligente e di non essere riuscito a presentare il rendiconto entro i termini previsti a causa di situazioni che oggettivamente non sono dipese da lui.

 

02.

L’Agenzia delle Entrate spiega che è possibile usufruire del bonus mobili ed elettrodomestici anche per l’acquisto di beni destinati all’arredo di un’area dell’immobile diversa da quella interessata dai lavori di ristrutturazione. L’Agenzia delle Entrate torna sul tema del bonus mobili fornendo ulteriori chiarimenti attraverso la risposta al quesito posto da un contribuente su FiscoOggi. Nello specifico, il contribuente si è rivolto all’Agenzia delle Entrate spiegando di dover fare degli interventi di ristrutturazione nel bagno e nella cucina del suo appartamento, interventi per i quali richiederà la detrazione del 50%. A tal proposito, il contribuente ha chiesto se è possibile poter fruire del bonus mobili ed elettrodomestici 2023 per l’arredo della camera da letto, quindi di una stanza diversa da quelle oggetto dei lavori di ristrutturazione. In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile procedere in tal senso, sempre nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla relativa normativa per poter fruire di tale agevolazione. Difatti, il Fisco spiega che l’acquisto di mobili ed elettrodomestici è agevolabile anche nel caso in cui tali beni siano destinati all’arredamento di un ambiente diverso da quello oggetto degli interventi ammessi alla detrazione per il recupero del patrimonio edilizio. Quindi, il collegamento tra l’acquisto dei beni e l’arredo dell’immobile sussiste tenendo in considerazione l’immobile nel suo complesso. In ogni caso, è importante ricordare che per poter fruire del bonus mobili ed elettrodomestici, la data di acquisto dei beni non deve mai essere antecedente a quella di avvio dei lavori di ristrutturazione. In conclusione, nel caso analizzato, il contribuente potrà usufruire dell’agevolazione poiché i lavori nelle varie aree della casa danno comunque diritto alla fruizione del bonus mobili per ciò che concerne l’arredo della camera da letto. Il Fisco ricorda  inoltre che per qualsiasi dubbio e informazione riguardante il bonus mobili ed elettrodomestici, è possibile consultare la relativa guida pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

La rete di protezione da balcone è uno strumento estremamente utile per garantire la sicurezza di animali domestici come gatti o cani, ma quali sono le regole da rispettare in condominio? Approfondiamo la tematica.

Quando si vive ai piani alti di un edificio condominiale e in compagnia di animali domestici come cani o gatti può rivelarsi necessaria l’installazione della rete di protezione da balcone, uno strumento utile, se non necessario, per garantire la loro sicurezza. Inoltre, le reti di protezione da balcone possono rivelarsi molto utili anche in presenza di bambini piccoli che potrebbero sporgersi dai balconi senza percepirne il pericolo.

Molte persone, quindi, si chiedono spesso se è possibile collocare liberamente una rete di protezione sul balcone del proprio appartamento o se è necessaria prima l’autorizzazione da parte dell’assemblea. Approfondire questo aspetto normativo è molto importante proprio per evitare possibili controversie con i vicini che potrebbero non gradire la presenza delle reti anticaduta.

Innanzitutto è bene evidenziare che, rispetto al passato, le norme che regolano e tutelano chi possiede animali domestici si sono evolute e con la legge n. 220/2012 (Riforma del condominio) è stato aggiunto all’art. 1138 c.c. il comma 4, il quale stabilisce che: “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.”

In merito alla possibilità di montare una rete di protezione sul balcone del condominio è, quindi, necessario chiarire che se il regolamento condominiale contrattuale non prevede divieti specifici è possibile installare la rete anticaduta senza dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale.

A tal proposito, la Corte di Cassazione ha ribadito in più occasioni che:

I balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Cass. n.15913/2007; Cass. n. 6624/2012; Cass. n. 10209 del 2015; Cass. n. 637/2000

Ciò significa che il balcone aggettante o qualsiasi altra area privata esterna è un prolungamento della relativa unità immobiliare, pertanto è di pertinenza e gestione esclusiva del singolo proprietario dell’appartamento.

Nel caso relativo al montaggio di reti di protezione per balconi, proprio perché vengono installate per garantire la sicurezza di animali domestici o eventualmente anche di bambini piccoli, è importante comprendere che tali esigenze risultano preminenti rispetto a qualsiasi altro aspetto puramente estetico dell’edificio.

Anche se il proprietario dell’appartamento interessato dal montaggio della rete anticaduta è libero di poterla installare senza dover chiedere autorizzazione all’assemblea, sempre che non vi siano divieti specifici nel regolamento contrattuale, è comunque consigliabile optare per una soluzione trasparente e poco impattante da un punto di vista estetico, così da mantenere il decoro dell’edificio ed evitare lamentele da parte dei vicini. Inoltre, sempre nell’ottica di mantenere dei buoni rapporti con i vicini, prima di procedere con l’installazione è sempre consigliabile comunicare tale intenzione e spiegare le motivazioni di questa scelta.

03.

Il distacco di calcinacci da un condominio può causare danni a cose o persone, proprio per questo motivo è importante chiarire su chi ricade la responsabilità e l’eventuale risarcimento danni.

Negli edifici condominiali può succedere che si stacchino e cadano calcinacci o altri detriti magari a causa delle condizioni vetuste degli edifici o dell’umidità, che chiaramente possono causare danni a persone o cose. Le conseguenze di tali accadimenti per eventuali danni a terzi possono essere rilevanti, pertanto è bene capire su chi ricade la responsabilità e l’eventuale risarcimento.

In casi di questo genere la prima cosa da fare è individuare la parte della facciata da cui sono caduti i calcinacci, poiché proprio individuando ciò è possibile definire la responsabilità degli eventuali danni.

Nel caso in cui i calcinacci siano caduti dalla facciata condominiale, quindi dagli elementi ornamentali come ad esempio i cornicioni o dai muri perimetrali, la responsabilità degli eventuali danni ricade sull’intero condominio, in quanto tali elementi si considerano di proprietà comune.

A tal proposito, l’art. 2051 c.c. stabilisce che: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.” Pertanto il condominio è tenuto a risarcire i danni causati dalle cose che ha in custodia a meno che non venga provato che tali danni siano stati causati da un evento imprevedibile e inevitabile nonostante l’ordinaria diligenza, come ad esempio un terremoto. Ciò significa che la caduta dei calcinacci non è stata causata dalla mancanza di manutenzione, ma da un evento inaspettato.

A tal proposito è importante evidenziare che il condominio ha l’obbligo di mantenere la facciata in buono stato di conservazione, effettuando i dovuti interventi di manutenzione, poiché se la caduta dei calcinacci è causata da un pessimo stato di conservazione, tutti i condòmini saranno chiamati a contribuire alle spese per la riparazione e al risarcimento dei danni causati. Tale ripartizione dovrà avvenire rispettando i millesimi di proprietà. Chiaramente l’amministratore di condominio ha il dovere di adempiere ai propri doveri di vigilanza e manutenzione delle parti comuni, perciò in caso di negligenza l’amministratore può essere ritenuto responsabile di “mala gestio” sia civilmente, con conseguente destituzione, e sia penalmente per il reato di lesioni personali.

Un altro importante aspetto da chiarire riguarda la caduta dei calcinacci dai balconi aggettanti o incassati. Questa distinzione è fondamentale per comprendere su chi ricade la responsabilità. I balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, sono di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento, mentre gli elementi decorativi presenti che contribuiscono al decoro della facciata (come i frontalini) sono considerati parti comuni. Pertanto, se i calcinacci provengono da queste ultime parti, il condominio sarà responsabile dei danni causati, mentre se i detriti provengono dalla soletta, dal pavimento o dal sottobalcone, la responsabilità ricade sul proprietario dell’appartamento.

I balconi incassati sono, invece, quelli che non sporgono dalla facciata e sono quindi inseriti nel corpo dell’edificio. In questa ipotesi, il balcone svolge una funzione strutturale e di copertura, pertanto i responsabili per la manutenzione e per i danni causati dalla sua rovina sono i proprietari dei piani sovrastanti e sottostanti. Solitamente in casi di questo tipo le spese per gli eventuali danni provocati sono ripartite in modo uguale tra i proprietari, salvo diverse condizioni. Chiaramente, così come per i balconi aggettanti, la responsabilità degli elementi decorativi dei balconi incassati ricade su tutto il condominio.

Riepilogando, la responsabilità per eventuali danni a cose o persone causati dal distacco di calcinacci, può ricadere su:

  • proprietario dell’appartamento, nel caso in cui i detriti provengano da proprietà esclusive;
  • condominio, qualora i calcinacci provenissero da parti comuni come gli elementi ornamentali dell’edificio, dei balconi aggettanti o le parti strutturali dei balconi incassati;
  • amministratore di condominio, nel caso in cui non avesse adempiuto ai suoi doveri di vigilanza e manutenzione delle parti comuni.

Ad ogni modo è bene specificare che quanto scritto vale come regola di base, ma chiaramente ogni situazione va sempre valutata in modo specifico, caso per caso, in base alla dinamica dell’incidente e alla situazione dell’edificio.

 Il distacco di calcinacci da un condominio può causare danni a cose o persone, proprio per questo motivo è importante chiarire su chi ricade la responsabilità e l’eventuale risarcimento danni.

Negli edifici condominiali può succedere che si stacchino e cadano calcinacci o altri detriti magari a causa delle condizioni vetuste degli edifici o dell’umidità, che chiaramente possono causare danni a persone o cose. Le conseguenze di tali accadimenti per eventuali danni a terzi possono essere rilevanti, pertanto è bene capire su chi ricade la responsabilità e l’eventuale risarcimento.

In casi di questo genere la prima cosa da fare è individuare la parte della facciata da cui sono caduti i calcinacci, poiché proprio individuando ciò è possibile definire la responsabilità degli eventuali danni.

Nel caso in cui i calcinacci siano caduti dalla facciata condominiale, quindi dagli elementi ornamentali come ad esempio i cornicioni o dai muri perimetrali, la responsabilità degli eventuali danni ricade sull’intero condominio, in quanto tali elementi si considerano di proprietà comune.

A tal proposito, l’art. 2051 c.c. stabilisce che: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.” Pertanto il condominio è tenuto a risarcire i danni causati dalle cose che ha in custodia a meno che non venga provato che tali danni siano stati causati da un evento imprevedibile e inevitabile nonostante l’ordinaria diligenza, come ad esempio un terremoto. Ciò significa che la caduta dei calcinacci non è stata causata dalla mancanza di manutenzione, ma da un evento inaspettato.

A tal proposito è importante evidenziare che il condominio ha l’obbligo di mantenere la facciata in buono stato di conservazione, effettuando i dovuti interventi di manutenzione, poiché se la caduta dei calcinacci è causata da un pessimo stato di conservazione, tutti i condòmini saranno chiamati a contribuire alle spese per la riparazione e al risarcimento dei danni causati. Tale ripartizione dovrà avvenire rispettando i millesimi di proprietà. Chiaramente l’amministratore di condominio ha il dovere di adempiere ai propri doveri di vigilanza e manutenzione delle parti comuni, perciò in caso di negligenza l’amministratore può essere ritenuto responsabile di “mala gestio” sia civilmente, con conseguente destituzione, e sia penalmente per il reato di lesioni personali.

Un altro importante aspetto da chiarire riguarda la caduta dei calcinacci dai balconi aggettanti o incassati. Questa distinzione è fondamentale per comprendere su chi ricade la responsabilità. I balconi aggettanti, ossia quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, sono di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento, mentre gli elementi decorativi presenti che contribuiscono al decoro della facciata (come i frontalini) sono considerati parti comuni. Pertanto, se i calcinacci provengono da queste ultime parti, il condominio sarà responsabile dei danni causati, mentre se i detriti provengono dalla soletta, dal pavimento o dal sottobalcone, la responsabilità ricade sul proprietario dell’appartamento.

I balconi incassati sono, invece, quelli che non sporgono dalla facciata e sono quindi inseriti nel corpo dell’edificio. In questa ipotesi, il balcone svolge una funzione strutturale e di copertura, pertanto i responsabili per la manutenzione e per i danni causati dalla sua rovina sono i proprietari dei piani sovrastanti e sottostanti. Solitamente in casi di questo tipo le spese per gli eventuali danni provocati sono ripartite in modo uguale tra i proprietari, salvo diverse condizioni. Chiaramente, così come per i balconi aggettanti, la responsabilità degli elementi decorativi dei balconi incassati ricade su tutto il condominio.

Riepilogando, la responsabilità per eventuali danni a cose o persone causati dal distacco di calcinacci, può ricadere su:

  • proprietario dell’appartamento, nel caso in cui i detriti provengano da proprietà esclusive;
  • condominio, qualora i calcinacci provenissero da parti comuni come gli elementi ornamentali dell’edificio, dei balconi aggettanti o le parti strutturali dei balconi incassati;
  • amministratore di condominio, nel caso in cui non avesse adempiuto ai suoi doveri di vigilanza e manutenzione delle parti comuni.

Ad ogni modo è bene specificare che quanto scritto vale come regola di base, ma chiaramente ogni situazione va sempre valutata in modo specifico, caso per caso, in base alla dinamica dell’incidente e alla situazione dell’edificio.

04.

Prorogata fino al 31 dicembre 2025 la detrazione al 75% finalizzata agli interventi destinati all’eliminazione delle barriere architettoniche. Come previsto dalla Legge di Bilancio 2023, ossia la Legge n. 197 del 29 dicembre 2022, il bonus 75% dedicato all’eliminazione delle barriere architettoniche è stato prorogato sino al 31 dicembre 2025. La platea dei beneficiari non cambia, difatti potranno fruire della detrazione sia le persone fisiche, sia i condomini e sia le imprese. L’agevolazione al 75% spetta per tutti gli interventi edilizi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, per quelli di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche e per gli interventi di sostituzione degli impianti, comprese le spese per lo smaltimento e la bonifica dei materiali dell’impianto sostituito. Tra gli interventi agevolabili non rientrano quelli effettuati su immobili di nuova costruzione. Nel caso dei condomini, la Legge di Bilancio 2023 ha apportato alcune modifiche riguardo le regole da seguire per l’approvazione dei lavori. Difatti, mentre la scorsa Legge di Bilancio non aveva fornito specifiche riguardo la procedura da seguire per l’approvazione dei lavori in condominio, lasciando all’assemblea condominiale l’approvazione degli stessi secondo l’iter tradizionale, l’attuale normativa entrata in vigore ha stabilito che i lavori devono essere approvati e deliberati con una maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio. Si evince, quindi, che viene richiesta una maggioranza semplificata, condizione identica a quella richiesta per l’approvazione degli interventi agevolabili con Superbonus. Da tenere in considerazione anche che per avere diritto alla detrazione del 75%, non è necessario che in condominio siano presenti disabili o persone anziane. Ricordiamo, infine, che i lavori destinati all’abbattimento delle barriere architettoniche sono agevolati come interventi trainati anche con il Superbonus.

Spesso ci si chiede se l’amministratore di condominio sia obbligato a prendere parte alle assemblee condominiali e cosa accade in caso di sua assenza. Analizziamo la questione.

Quando si parla di assemblea condominiale si dà spesso per scontata la presenza dell’amministratore di condominio, ma a tal proposito è importante chiarire che da un punto di vista normativo non esiste alcuna norma vigente che faccia riferimento all’obbligo dell’amministratore di condominio di presenziare all’assemblea condominiale.

L’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce che l’assemblea va convocata con scadenza annuale dall’amministratore ma riguardo l’obbligo della sua partecipazione, all’interno della norma, non vi è alcun accenno. A tal proposito, non vi è alcun riferimento in tal senso neanche nell’art. 1136 c.c. che regola la costituzione dell’assemblea e la validazione delle deliberazioni.

È dunque chiaro che da un punto di vista normativo la presenza dell’amministratore di condominio alle assemblee non è obbligatoria ma, ovviamente, è sempre opportuna, poiché l’amministratore è di fatto la persona che conosce meglio le dinamiche e le problematiche del condominio, inoltre solo l’amministratore è in possesso delle ricevute delle convocazioni, pertanto è in grado di certificare la regolarità della costituzione assembleare. Inoltre, l’amministratore è solitamente in possesso del registro dei verbali d’assemblea e conosce esattamente i millesimi di proprietà di ogni condomino, ciò significa che può rilevare il rispetto del quorum.

Riguardo le altre due figure generalmente presenti alle assemblee di condominio, ovvero il presidente dell’assemblea che ha la funzione di dirigere l’assemblea e il segretario, che è un coadiuvante dell’assemblea incaricato di redigere il verbale, da un punto di vista normativo non esiste alcun obbligo che detti la necessità di tali figure, anche se ovviamente è sempre consigliabile consultare il regolamento di condominio il quale potrebbe imporre la presenza di un presidente e di un segretario.

Tornando alla partecipazione in assemblea dell’amministratore, è pur vero che nonostante non esista un obbligo normativo, la sua presenza può ugualmente costituire una necessità per una consapevole deliberazione, in quanto egli è depositario di tutti i documenti giustificativi ed è l’unico che può dimostrare le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni e i vari servizi presenti in condominio. Inoltre, l’amministratore è una figura super partes, pertanto è la persona più indicata per risolvere eventuali controversie tra condòmini.

Nonostante il nostro codice civile non obblighi l’amministratore a prendere parte alle assemblee condominiali, è bene evidenziare che ad esempio la Corte di Cassazione sezione 2° civile, con la sentenza del 12 marzo 2003 n. 3596 si è espressa in tal senso stabilendo che sebbene tra i compiti dell’amministratore elencati dal codice civile non sia espressamente menzionata la sua partecipazione alle assemblee, in ragione dei rapporti di diritto tra l’amministratore e l’assemblea, la sua presenza deve ritenersi compresa tra i compiti istituzionali di amministrazione.

Ad ogni modo, se l’amministratore per qualsiasi motivo non si presenta il giorno dell’assemblea, si può agire in vari modi.

In primis si può optare per il rinvio dell’assemblea in altra data da comunicare ai condòmini in un momento successivo, oppure si può optare per svolgere comunque l’assemblea purché ci sia un sostituto incaricato dall’amministratore, salvo espresso divieto nel regolamento condominiale, altrimenti una terza opzione è quella che i condòmini decidano ugualmente di tenere l’assemblea senza la presenza né dell’amministratore né del sostituto.

05.

La cosiddetta direttiva europea Case Green è stata approvata dal Parlamento Europeo ed è ora oggetto di negoziati tra le varie istituzioni europee. Ma cosa prevede il testo approvato e quali cambiamenti comporterebbe in Italia?

Il Parlamento Europeo ha approvato il testo revisionato della direttiva sull’efficienza energetica in edilizio, ossia la cosiddetta direttiva “Case Green”, una serie di norme che mirano alla ristrutturazione di vecchi edifici e alla costruzione di nuovi edifici ad alta efficienza energetica, in modo da ridurre il consumo energetico e le emissioni provenienti dal settore edilizio in tutto il territorio europeo.

Il testo è stato approvato dal Parlamento Europeo con 343 voti favorevoli, 216 voti contrari e 78 astensioni. Importante sottolineare che, però, l’approvazione della direttiva “Case Green” non permette l’entrata in vigore del provvedimento, difatti il testo sarà oggetto dei negoziati finali tra le istituzioni europee, da questi negoziati verrà prodotto un nuovo documento che dovrà essere nuovamente votato dal Parlamento Europeo.

Il testo approvato della direttiva europea prevede che gli edifici residenziali siti nel territorio europeo dovranno raggiungere almeno la classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e la classe energetica D entro il 1° gennaio 2033. Per quanto riguarda gli edifici non residenziali e quelli pubblici, il raggiungimento delle citate classi energetiche dovrà avvenire rispettivamente entro il 2027 ed entro il 2030.

Il testo della direttiva prevede alcune eccezioni che possono essere applicate dai Paesi Membri, ad esempio ci sarà la possibilità di escludere dagli interventi gli edifici vincolati dai Beni Culturali, gli edifici dei centri storici e quelli che, proprio a causa dei lavori, potrebbero subire una diminuzione del valore architettonico, nonché chiese e luoghi di culto.

L’obiettivo principale della direttiva europeo è quello di agire in via prioritaria sul 15% degli edifici più energivori in ciascun Stato europeo, ovvero quelli attualmente collocati nella classe energetica G, quindi quella più bassa. Nello specifico, per quanto riguarda l’Italia, secondo gli ultimi dati Istat gli edifici attualmente in classe G sono circa 12 milioni, pertanto considerando il 15% del totale, si parla di interventi prioritari su circa 1,8 milioni di edifici.

Il testo della direttiva europea prevede anche l’obbligatorietà dei pannelli solari per tutti i nuovi edifici pubblici e per quelli non residenziali di nuova costruzione. Per quanto riguarda gli edifici pubblici e gli edifici non residenziali già esistenti, dovranno essere dotati di pannelli solari entro la fine del 2026. L’obbligo sarà esteso a tutti gli edifici che devono subire importanti ristrutturazioni entro la fine del 2032.

Indubbiamente la direttiva Case Green sta facendo molto discutere e il Ministro dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica, Gilberto Pichetto Fratin, ha rilasciato una dichiarazione in cui afferma che questo tipo di direttiva è insoddisfacente per l’Italia, poiché, per quanto gli obiettivi di decarbonizzazione e di riqualificazione del patrimonio edilizio siano fondamentali, il contesto italiano è diverso da quello di molti altri Stati membri dell’Unione Europea, pertanto, in termini di fattibilità economica, gli obiettivi temporali posti soprattutto per gli edifici già esistenti, non sono ad oggi raggiungibili e ciò potrebbe creare distorsioni sul mercato.

La cosiddetta direttiva europea Case Green è stata approvata dal Parlamento Europeo ed è ora oggetto di negoziati tra le varie istituzioni europee. Ma cosa prevede il testo approvato e quali cambiamenti comporterebbe in Italia?

Il Parlamento Europeo ha approvato il testo revisionato della direttiva sull’efficienza energetica in edilizio, ossia la cosiddetta direttiva “Case Green”, una serie di norme che mirano alla ristrutturazione di vecchi edifici e alla costruzione di nuovi edifici ad alta efficienza energetica, in modo da ridurre il consumo energetico e le emissioni provenienti dal settore edilizio in tutto il territorio europeo.

Il testo è stato approvato dal Parlamento Europeo con 343 voti favorevoli, 216 voti contrari e 78 astensioni. Importante sottolineare che, però, l’approvazione della direttiva “Case Green” non permette l’entrata in vigore del provvedimento, difatti il testo sarà oggetto dei negoziati finali tra le istituzioni europee, da questi negoziati verrà prodotto un nuovo documento che dovrà essere nuovamente votato dal Parlamento Europeo.

Il testo approvato della direttiva europea prevede che gli edifici residenziali siti nel territorio europeo dovranno raggiungere almeno la classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e la classe energetica D entro il 1° gennaio 2033. Per quanto riguarda gli edifici non residenziali e quelli pubblici, il raggiungimento delle citate classi energetiche dovrà avvenire rispettivamente entro il 2027 ed entro il 2030.

Il testo della direttiva prevede alcune eccezioni che possono essere applicate dai Paesi Membri, ad esempio ci sarà la possibilità di escludere dagli interventi gli edifici vincolati dai Beni Culturali, gli edifici dei centri storici e quelli che, proprio a causa dei lavori, potrebbero subire una diminuzione del valore architettonico, nonché chiese e luoghi di culto.

L’obiettivo principale della direttiva europeo è quello di agire in via prioritaria sul 15% degli edifici più energivori in ciascun Stato europeo, ovvero quelli attualmente collocati nella classe energetica G, quindi quella più bassa. Nello specifico, per quanto riguarda l’Italia, secondo gli ultimi dati Istat gli edifici attualmente in classe G sono circa 12 milioni, pertanto considerando il 15% del totale, si parla di interventi prioritari su circa 1,8 milioni di edifici.

Il testo della direttiva europea prevede anche l’obbligatorietà dei pannelli solari per tutti i nuovi edifici pubblici e per quelli non residenziali di nuova costruzione. Per quanto riguarda gli edifici pubblici e gli edifici non residenziali già esistenti, dovranno essere dotati di pannelli solari entro la fine del 2026. L’obbligo sarà esteso a tutti gli edifici che devono subire importanti ristrutturazioni entro la fine del 2032.

Indubbiamente la direttiva Case Green sta facendo molto discutere e il Ministro dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica, Gilberto Pichetto Fratin, ha rilasciato una dichiarazione in cui afferma che questo tipo di direttiva è insoddisfacente per l’Italia, poiché, per quanto gli obiettivi di decarbonizzazione e di riqualificazione del patrimonio edilizio siano fondamentali, il contesto italiano è diverso da quello di molti altri Stati membri dell’Unione Europea, pertanto, in termini di fattibilità economica, gli obiettivi temporali posti soprattutto per gli edifici già esistenti, non sono ad oggi raggiungibili e ciò potrebbe creare distorsioni sul mercato.

06.

La direttiva europea Case Green mira a rendere più efficienti gli immobili residenziali, che dovranno rientrare nella classe E entro il 2030 e in quella D entro il 2033, ma la proposta sta creando molte discussioni anche in Italia, viste le criticità legate al nostro patrimonio immobiliare. Negli ultimi giorni sta facendo molto discutere la notizia riguardo la cosiddetta direttiva europea “case green” sull’efficientamento energetico degli edifici (EPBD). La presidenza di turno svedese dell’Unione Europea è intenzionata ad approvare questa direttiva che, dalla bozza, prevede che tutti gli immobili residenziali siti nei Paesi Membri dovranno rientrare nella classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e nella classe energetica D entro il 1° gennaio 2033.

Questa direttiva europea rientra nella politica ambientale “Fit for 55”, un pacchetto di misure che ha come obiettivo finale quello di raggiungere le zero emissioni entro il 2050 e comunque di ridurle del 55% entro il 2030 rispetto al 1990. Per raggiungere questi obiettivi è previsto un taglio dei consumi energetici del 25%, perciò sarà essenziale effettuare negli immobili interventi come l’installazione del cappotto termico, l’installazione di nuove caldaie a condensazione, la sostituzione degli infissi e l’installazione di pannelli solari.

Per quanto riguarda l’Italia, l’attuazione di questa direttiva europea incontra non poche problematiche in quanto, stando ai dati dell’Ance (Associazione nazionale costruttori edili), risulta che nel nostro Paese oltre 9 milioni di edifici residenziali, su un totale di 12,2 milioni, sono stati costruiti prima dell’entrata in vigore della normativa inerente al risparmio energetico, di conseguenza non rientrerebbero in quelle che sono le performance energetiche richieste dalla direttiva. Per intenderci, si tratta di circa il 74% degli immobili presenti in Italia. Inoltre, secondo i dati divulgati dall’Enea sugli Attestati di Prestazione Energetica (Ape), pare che nel 2021, in Italia, circa il 35% degli immobili era in classe G, circa il 24% in classe F e solo il 16% in classe E. Da ciò si evince come più di metà del patrimonio immobiliare italiano andrebbe ristrutturato entro il 2030 e questo adeguamento comporterebbe chiaramente una spesa di migliaia di euro da sostenere per coloro che vivono in condominio e una spesa ancora più alta per coloro che vivono in case e ville singole.

La maggioranza del Governo italiano appare contraria a tale direttiva, poiché, per quanto sia innegabile l’importanza di rendere più efficiente il patrimonio edilizio di ogni singolo Stato, la situazione in Italia è senza dubbio molto complicata e, secondo Milano Finanza, si stima che i costi complessivi di riammodernamento da affrontare nell’arco di 7 anni corrispondano a circa 1.400 miliardi di euro, una somma notevole ma comunque non precisa in quanto soggetta a molteplici variabili. I tempi molto ristretti entro cui agire, qualora la direttiva europea venisse approvata, comporterebbero anche una tensione generale sul mercato con un conseguente aumento spropositato dei prezzi e, al contempo, molte difficoltà per le imprese le quali già nell’ultimo anno hanno incontrato non poche difficoltà nel reperimento delle materie prime e della manodopera, senza considerare che, in ambito condominiale, vi sono molti edifici sui quali è impossibile materialmente intervenire per numerosi motivi. Tutta questa situazione, inoltre, si ripercuoterebbe anche sulle spalle degli amministratori di condominio, i quali stanno già affrontando non poche problematiche con i vari bonus edilizi e a queste si aggiungerebbero situazioni ancora più complesse da gestire. Ad ogni modo il prossimo 9 febbraio potrebbero già arrivare le prime risposte visto che in tale data verranno poste all’esame della Commissione energia del Parlamento europeo le proposte di compromesso.

Per garantire la validità delle assemblee condominiali, l’avviso di convocazione deve contenere un ordine del giorno che delinei chiaramente quali saranno gli argomenti da discutere e votare.

L’ordine del giorno di un’assemblea condominiale è un elenco specifico degli argomenti da discutere e da votare nel corso di quella precisa assemblea e la sua funzione è quella di informare tutti i condòmini sulle tematiche da discutere affinché il voto espresso in assemblea sia consapevole.

Proprio per questo motivo, l’ordine del giorno è obbligatorio a livello normativo, difatti l’art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione e deve contenere anche le indicazioni relative al luogo, data e ora dell’adunanza. Chiaramente l’ordine del giorno è obbligatorio in ogni richiesta di convocazione dell’assemblea, quindi sia in caso di assemblea ordinaria e sia in caso di assemblea straordinaria.

Per far sì che assolva alla sua funzione informativa, l’ordine del giorno deve indicare in modo chiaro le singole questioni da discutere e votare in assemblea. Tale indicazione, però, non è necessario che sia estremamente dettagliata, ma può essere sintetica, l’importante è che faccia capire ai condòmini su cosa verterà la discussione. I dettagli dei vari argomenti verranno poi esplicitati, analizzati e discussi durante la riunione.

Generalmente l’ordine del giorno viene predisposto dall’amministratore di condominio, il quale include innanzitutto tutti gli argomenti che sono obbligatori per legge, come ad esempio l’approvazione del rendiconto annuale, inoltre nel redigere l’ordine del giorno l’amministratore è tenuto ad inserire tutti quei punti che sono rilevanti nella gestione del condominio.

Tra gli argomenti più frequenti di cui si discute durante le assemblee troviamo gli eventuali lavori straordinari, la gestione delle aree comuni, le possibili problematiche con fornitori o collaboratori e l’adozione di innovazioni ad impianti e parti comuni.

È bene chiarire che i singoli condòmini, qualora ritenessero opportuno, possono suggerire all’amministratore di inserire argomenti specifici nell’ordine del giorno. Inoltre, i condòmini stessi possono chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 66 disp. att. del codice civile, il quale stabilisce che per poter procedere in tal senso è necessario che la richiesta arrivi da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. In tal caso se l’amministratore non provvede entro 10 giorni dalla loro richiesta, i citati condòmini potranno provvedere direttamente alla convocazione e a redigere l’ordine del giorno includendo tutti i punti necessari.

Nei condomini in cui non è presente l’amministratore, l’assemblea può essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino ed in quel caso sarà il condomino interessato a stabilire gli argomenti da inserire nell’ordine del giorno.

L’ordine del giorno ha, quindi, un ruolo fondamentale ed è necessario che durante la riunione condominiale vengano trattati esclusivamente i punti elencati, poiché caso in cui l’assemblea prendesse decisioni su argomenti che non erano stati inseriti nell’ordine del giorno, la relativa delibera è annullabile su ricorso proposto dai condòmini assenti o da coloro che hanno espresso voto contrario o si sono astenuti.

07.

La Cassazione ha pronunciato una sentenza riguardo l’installazione dell’impianto fotovoltaico sulle parti comuni di un condominio, la quale può essere eseguita dal singolo condomino nel rispetto della sicurezza, del decoro e della stabilità dell’edificio. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1337/2023, pubblicata lo scorso 17 gennaio, ha stabilito che l’installazione di un impianto fotovoltaico sulle parti comuni di un condominio e che non renda necessaria la modificazione delle stesse, può essere eseguita dal singolo condomino interessato senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. Nel caso di specie analizzato dai giudici, un condomino vuole installare 12 pannelli fotovoltaici su una parte comune del condominio, ma l’assemblea esprime un parere contrario, motivo per cui il condomino decide di procedere intentando una causa al condominio. Il caso passa sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello e la conclusione, in entrambi i casi, è che l’assemblea ha espresso parere contrario al progetto presentato, ma non ha di fatto vietato l’installazione dell’impianto fotovoltaico, pertanto, secondo questi pareri, è il condomino interessato a dover presentare un progetto alternativo in modo da non pregiudicare l’uso delle parti comuni agli altri condòmini.

A questo punto il condomino decide di fare ricorso alla Corte di Cassazione evidenziando che secondo l’art. 1122-bis c.c. rubricato “Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili”, l’installazione di un impianto fotovoltaico sulle parti comuni di un condominio è possibile previa comunicazione all’amministratore. L’assemblea, in tal senso, può prescrivere delle modalità alternative di esecuzione dell’intervento o imporre cautele in merito alla salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico, ma non ha il potere di vietarne l’installazione esprimendo parere contrario. Esaminando il caso, i giudici della Corte di Cassazione hanno chiarito che ai sensi del citato art. 1122-bis del codice civile, è consentito installare impianti per la produzione di energia rinnovabile destinati all’uso di singole unità immobiliari, sul lastrico solare o su ogni altra superficie idonea, così come sulle parti di proprietà esclusiva del soggetto interessato. Il condomino ha l’obbligo di informare l’amministratore di condominio solo se sono necessarie delle modifiche alle parti comuni e proprio in questo caso l’assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione dell’intervento e può, inoltre, chiedere una garanzia per tutelarsi da eventuali danni derivanti dallo stesso. I giudici della Cassazione proseguono chiarendo che:

Resta inteso che l’installazione dell’impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.

Alla luce di quanto affermato, nel caso di specie, l’intervento di installazione dell’impianto fotovoltaico non modificherebbe in alcun modo le parti comuni, pertanto il condomino può installare i pannelli fotovoltaici senza alcun ostacolo da parte dell’assemblea, la quale non può vietare l’installazione e, in questo caso, non può neppure prescrivere modalità alternative di esecuzione dell’intervento in quanto non vi è alcuna modifica alle parti comuni del condominio.

La Cassazione ha pronunciato una sentenza riguardo l’installazione dell’impianto fotovoltaico sulle parti comuni di un condominio, la quale può essere eseguita dal singolo condomino nel rispetto della sicurezza, del decoro e della stabilità dell’edificio. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1337/2023, pubblicata lo scorso 17 gennaio, ha stabilito che l’installazione di un impianto fotovoltaico sulle parti comuni di un condominio e che non renda necessaria la modificazione delle stesse, può essere eseguita dal singolo condomino interessato senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. Nel caso di specie analizzato dai giudici, un condomino vuole installare 12 pannelli fotovoltaici su una parte comune del condominio, ma l’assemblea esprime un parere contrario, motivo per cui il condomino decide di procedere intentando una causa al condominio. Il caso passa sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello e la conclusione, in entrambi i casi, è che l’assemblea ha espresso parere contrario al progetto presentato, ma non ha di fatto vietato l’installazione dell’impianto fotovoltaico, pertanto, secondo questi pareri, è il condomino interessato a dover presentare un progetto alternativo in modo da non pregiudicare l’uso delle parti comuni agli altri condòmini.

A questo punto il condomino decide di fare ricorso alla Corte di Cassazione evidenziando che secondo l’art. 1122-bis c.c. rubricato “Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili”, l’installazione di un impianto fotovoltaico sulle parti comuni di un condominio è possibile previa comunicazione all’amministratore. L’assemblea, in tal senso, può prescrivere delle modalità alternative di esecuzione dell’intervento o imporre cautele in merito alla salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico, ma non ha il potere di vietarne l’installazione esprimendo parere contrario. Esaminando il caso, i giudici della Corte di Cassazione hanno chiarito che ai sensi del citato art. 1122-bis del codice civile, è consentito installare impianti per la produzione di energia rinnovabile destinati all’uso di singole unità immobiliari, sul lastrico solare o su ogni altra superficie idonea, così come sulle parti di proprietà esclusiva del soggetto interessato. Il condomino ha l’obbligo di informare l’amministratore di condominio solo se sono necessarie delle modifiche alle parti comuni e proprio in questo caso l’assemblea può prescrivere modalità alternative di esecuzione dell’intervento e può, inoltre, chiedere una garanzia per tutelarsi da eventuali danni derivanti dallo stesso. I giudici della Cassazione proseguono chiarendo che:

Resta inteso che l’installazione dell’impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.

Alla luce di quanto affermato, nel caso di specie, l’intervento di installazione dell’impianto fotovoltaico non modificherebbe in alcun modo le parti comuni, pertanto il condomino può installare i pannelli fotovoltaici senza alcun ostacolo da parte dell’assemblea, la quale non può vietare l’installazione e, in questo caso, non può neppure prescrivere modalità alternative di esecuzione dell’intervento in quanto non vi è alcuna modifica alle parti comuni del condominio.

08.

L’Agenzia delle Entrate spiega che è possibile usufruire del bonus mobili ed elettrodomestici anche per l’acquisto di beni destinati all’arredo di un’area dell’immobile diversa da quella interessata dai lavori di ristrutturazione. L’Agenzia delle Entrate torna sul tema del bonus mobili fornendo ulteriori chiarimenti attraverso la risposta al quesito posto da un contribuente su FiscoOggi. Nello specifico, il contribuente si è rivolto all’Agenzia delle Entrate spiegando di dover fare degli interventi di ristrutturazione nel bagno e nella cucina del suo appartamento, interventi per i quali richiederà la detrazione del 50%. A tal proposito, il contribuente ha chiesto se è possibile poter fruire del bonus mobili ed elettrodomestici 2023 per l’arredo della camera da letto, quindi di una stanza diversa da quelle oggetto dei lavori di ristrutturazione. In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile procedere in tal senso, sempre nel rispetto di tutte le condizioni previste dalla relativa normativa per poter fruire di tale agevolazione. Difatti, il Fisco spiega che l’acquisto di mobili ed elettrodomestici è agevolabile anche nel caso in cui tali beni siano destinati all’arredamento di un ambiente diverso da quello oggetto degli interventi ammessi alla detrazione per il recupero del patrimonio edilizio. Quindi, il collegamento tra l’acquisto dei beni e l’arredo dell’immobile sussiste tenendo in considerazione l’immobile nel suo complesso. In ogni caso, è importante ricordare che per poter fruire del bonus mobili ed elettrodomestici, la data di acquisto dei beni non deve mai essere antecedente a quella di avvio dei lavori di ristrutturazione. In conclusione, nel caso analizzato, il contribuente potrà usufruire dell’agevolazione poiché i lavori nelle varie aree della casa danno comunque diritto alla fruizione del bonus mobili per ciò che concerne l’arredo della camera da letto.

Il Fisco ricorda  inoltre che per qualsiasi dubbio e informazione riguardante il bonus mobili ed elettrodomestici, è possibile consultare la relativa guida pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

L’Agenzia delle Entrate spiega le regole relative alla cumulabilità di due agevolazioni, ovvero Sismabonus e bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati, approfondendo limiti di spesa e requisiti.

Con la Risposta n. 242/2025 l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la tematica inerente a due agevolazioni, ovvero il Sismabonus e il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati. Si tratta di due agevolazioni diverse che funzionano nelle seguenti modalità.

Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati, previsto dall’art. 16-bis, comma 3 del TUIR, è una detrazione che si applica agli acquirenti di unità immobiliari che fanno parte di interi edifici oggetto di interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, effettuati da imprese di costruzione e ristrutturazione o cooperative edilizie.

La condizione richiesta per poter fruire di tale agevolazione è che la vendita o l’assegnazione di tale immobile avvenga entro 18 mesi dal termine dei lavori. Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati prevede una detrazione IRPEF per l’acquirente che è pari a:

  • 36% del 25% del prezzo di vendita (su un massimo di € 96.000) per acquisti tra 1° gennaio e 31 dicembre 2025;
  • 30% del 25% del prezzo di vendita per acquisti dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027.

Per gli immobili destinati ad abitazione principale oggetto di interventi effettuati direttamente dal proprietario, le percentuali di detrazione spettanti sono pari al 50% dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025 e al 36% dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2027.

Il bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati è una detrazione che va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un importo pari al 25% del prezzo di vendita o assegnazione dell’unità immobiliare, su un ammontare massimo di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, perciò l’importo massimo del beneficio fiscale è pari a 48.000 euro.

Per quanto concerne il Sismabonus, come sappiamo, si tratta di una detrazione fiscale prevista dall’art. 16 del DL 63/2013 che spetta per lavori di messa in sicurezza antisismica degli edifici e per l’acquisto di immobili antisismici. Per tutto il 2025 l’aliquota della detrazione è pari al 50% per le abitazioni principali e al 36% per le abitazioni non principali su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

Nel biennio 2026/2027 tale aliquota sarà pari al 36% per le abitazioni principali e al 30% per gli interventi realizzati su abitazioni diverse da quelle principali e altre tipologie di immobili. Inoltre, anche il Sismabonus è una detrazione che viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per gli interventi antisismici effettuati su edifici in zone sismiche 1,2 e 3 la detrazione è pari al 50% su 96.000 euro per unità con ripartizione in 10 anni e sale al 70% o 80% con salto di 1 o 2 classi (DM 58/2017) con procedura autorizzatoria avviata dopo il 1° gennaio 2017.

Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, il contribuente ha acquistato da un’impresa due unità immobiliari unifamiliari accatastate F/3 (in corso di costruzione) e oggetto di intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione del rischio di due classi e collaudo statico depositato prima del rogito. Le parti hanno stabilito il trasferimento all’acquirente delle quote residue del Sismabonus maturate dall’impresa, contestualmente all’atto di vendita, perciò l’Istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se in aggiunta al Sismabonus potrà fruire anche del bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati.

In risposta, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che l’acquirente può cumulare le quote residue di Sismabonus trasferite dall’impresa venditrice con il bonus per l’acquisto di immobili ristrutturati, purché venga rispettato il tetto massimo complessivo di spesa di 96.000 euro e purché siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che la compatibilità tra le due agevolazioni dipende dal fatto che non condividono la stessa base di calcolo, poiché la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati viene calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile, mentre il Sismabonus è calcolato su componenti diversi dal prezzo globale, ovvero sui materiali e sulle prestazioni dei servizi utilizzati.

Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, però, che se su uno stesso immobile si combinano interventi antisismici e altri interventi di recupero, il tetto agevolabile di 96.000 euro è unico, in quanto si tratta appunto di un solo immobile.

Infine, è importante chiarire anche che la detrazione relativa all’acquisto di immobili ristrutturati è ammessa solo dall’anno di importa in cui l’intero fabbricato è stato ultimato, non prima, perciò per poter fruire di tale agevolazione è necessario che si realizzi il presupposto dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato.

09.

La Riforma Cartabia introduce una serie di modifiche che riguardano anche la figura professionale dall’amministratore di condominio per ciò che concerne il procedimento di mediazione. Quali sono le novità previste?

Attraverso la riforma della giustizia prevista e iniziata dall’ex Ministra della Giustizia Marta Cartabia, il Governo ha attuato una serie di modifiche in vari ambiti tra cui anche quello inerente alla figura dell’amministratore di condominio. In linea generale con la riforma della giustizia prevista dal d.lgs. 149/2022, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 17 ottobre 2022, il Governo ha dato attuazione alla legge n. 206/2021, meglio nota come “Riforma Cartabia”, la quale propone un riassetto formale e sostanziale del processo civile in un’ottica di semplificazione, accelerazione e razionalizzazione. Tra gli interventi di riforma del processo civile e penale previsti, alcuni impattano, in termini di responsabilità, sulla figura professionale dell’amministratore di condominio nell’ambito della mediazione. Attualmente, è importante evidenziare che le procedure di mediazione in ambito condominiale sono tra le più lunghe in termini di durata, difatti hanno una durata media di circa 6 mesi e si concludono, nella maggior parte dei casi, con un esito positivo molto inferiore rispetto alle altre materie. L’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, al quarto comma, stabilisce che:

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.

Ciò significa che l’amministratore di condominio ha il diritto a partecipare al procedimento di mediazione solo se autorizzato dall’assemblea, ovvero dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Inoltre, la medesima autorizzazione è richiesta anche per la definizione di un eventuale accordo conciliativo e ciò, chiaramente, contribuisce ad allungare le tempistiche.

In quest’ottica il legislatore è intervenuto con lo scopo di accelerare questa procedura, attraverso la Riforma Cartabia, abolendo il quarto comma dell’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, ovvero la disposizione che richiedeva necessariamente l’approvazione preventiva dell’assemblea. Difatti, in base alle nuove disposizioni normative contenute nel d.lgs. 149/2022, al punto 2 dell’art. 2, si legge che:

Al Capo I, Sezione III, articolo 71-quater, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il comma 2 è abrogato;

b) al comma 3, le parole «previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice» sono sostituite dalle seguenti: «secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28».”

Il nuovo art. 5-ter (Legittimazione in mediazione dell’amministratore di condominio) che arricchisce la normativa dedicata alla mediazione civile contenuta nel d.lgs. n. 28/10, stabilisce che:

L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.

Pertanto, in base a questa nuova normativa che entrerà in vigore il 30 giugno 2023, l’assemblea di condominio dovrà essere convocata solo nella fase finale della mediazione per deliberare se approvare o meno l’accordo raggiunto autonomamente dall’amministratore con la controparte.

La Riforma Cartabia introduce una serie di modifiche che riguardano anche la figura professionale dall’amministratore di condominio per ciò che concerne il procedimento di mediazione. Quali sono le novità previste?

Attraverso la riforma della giustizia prevista e iniziata dall’ex Ministra della Giustizia Marta Cartabia, il Governo ha attuato una serie di modifiche in vari ambiti tra cui anche quello inerente alla figura dell’amministratore di condominio. In linea generale con la riforma della giustizia prevista dal d.lgs. 149/2022, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 17 ottobre 2022, il Governo ha dato attuazione alla legge n. 206/2021, meglio nota come “Riforma Cartabia”, la quale propone un riassetto formale e sostanziale del processo civile in un’ottica di semplificazione, accelerazione e razionalizzazione. Tra gli interventi di riforma del processo civile e penale previsti, alcuni impattano, in termini di responsabilità, sulla figura professionale dell’amministratore di condominio nell’ambito della mediazione. Attualmente, è importante evidenziare che le procedure di mediazione in ambito condominiale sono tra le più lunghe in termini di durata, difatti hanno una durata media di circa 6 mesi e si concludono, nella maggior parte dei casi, con un esito positivo molto inferiore rispetto alle altre materie. L’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, al quarto comma, stabilisce che:

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.

Ciò significa che l’amministratore di condominio ha il diritto a partecipare al procedimento di mediazione solo se autorizzato dall’assemblea, ovvero dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Inoltre, la medesima autorizzazione è richiesta anche per la definizione di un eventuale accordo conciliativo e ciò, chiaramente, contribuisce ad allungare le tempistiche.

In quest’ottica il legislatore è intervenuto con lo scopo di accelerare questa procedura, attraverso la Riforma Cartabia, abolendo il quarto comma dell’art. 71 quater delle disposizioni attuative del codice civile, ovvero la disposizione che richiedeva necessariamente l’approvazione preventiva dell’assemblea. Difatti, in base alle nuove disposizioni normative contenute nel d.lgs. 149/2022, al punto 2 dell’art. 2, si legge che:

Al Capo I, Sezione III, articolo 71-quater, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il comma 2 è abrogato;

b) al comma 3, le parole «previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice» sono sostituite dalle seguenti: «secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28».”

Il nuovo art. 5-ter (Legittimazione in mediazione dell’amministratore di condominio) che arricchisce la normativa dedicata alla mediazione civile contenuta nel d.lgs. n. 28/10, stabilisce che:

L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.

Pertanto, in base a questa nuova normativa che entrerà in vigore il 30 giugno 2023, l’assemblea di condominio dovrà essere convocata solo nella fase finale della mediazione per deliberare se approvare o meno l’accordo raggiunto autonomamente dall’amministratore con la controparte.

10.

La bozza della nuova Legge di Bilancio proroga per il 2026 l’attuale disciplina relativa al bonus ristrutturazioni e all’ecobonus con aliquota al 50% per le abitazioni principali e al 36% per tutte le altre abitazioni.

Il Documento Programmatico di Bilancio (DPB), che anticipa i contenuti della Legge di Bilancio per il triennio 2026/2028 e che è stato inviato dal Governo alla Commissione europea e al Parlamento italiano, ha confermato la proroga dei bonus edilizi per ristrutturazione ed efficienza energetica con aliquote del 50% e del 36% per tutto il 2026.

Il Governo ha deciso, quindi, di prorogare il sistema attuale per un altro anno, confermando la distinzione tra abitazione principale e abitazione secondaria. Secondo quanto emerso dal Documento Programmatico di Bilancio, resteranno in vigore le due agevolazioni bonus ristrutturazioni ed ecobonus.

Per quanto concerne il bonus ristrutturazioni, per il 2026 è stato confermato con aliquota al 50% per le abitazioni principali e 36% per le altre abitazioni. Per quanto riguarda l’ecobonus per interventi di efficienza energetica, è stato prorogato per il 2026 con aliquota al 50% per le prime case e 36% per le altre abitazioni.

Se tali misure non fossero state prorogate, dal 2026 le aliquote sarebbero scese al 36% per le abitazioni principali e al 30% per le abitazioni secondarie, così come previsto dalla Legge di Bilancio 2024.

Nei bonus edilizi 2026 rientrano tutti gli interventi previsti da ecobonus e bonus ristrutturazioni, ovvero:

  • interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
  • interventi di efficientamento energetico, ad esempio l’installazione di pompe di calore, la sostituzione degli infissi, la posa di pannelli solari termici o fotovoltaici etc.;
  • interventi di ristrutturazione edilizia;
  • interventi antisismici e di miglioramento della sicurezza statica;
  • interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, come l’installazione di ascensori o montacarichi.

Inoltre, è bene ricordare che rientrano tra le spese detraibili anche quelle sostenute per la progettazione, la direzione dei lavori, le perizie e le asseverazioni collegate agli interventi.

Il limite di spesa resta pari a 96.000 euro per ogni unità immobiliare e la detrazione IRPEF è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per accedere ai bonus edilizi 2026 con aliquota al 50% il contribuente dovrà essere proprietario o titolare di un diritto reale di godimento dell’immobile, inoltre dovrà avere la residenza anagrafica nell’immobile oggetto degli interventi. L’aliquota al 36% continuerà ad essere applicata alle abitazioni non principali (le seconde case) e agli immobili in concessi in locazione o uso gratuito.

La bozza della nuova Legge di Bilancio proroga per il 2026 l’attuale disciplina relativa al bonus ristrutturazioni e all’ecobonus con aliquota al 50% per le abitazioni principali e al 36% per tutte le altre abitazioni.

Il Documento Programmatico di Bilancio (DPB), che anticipa i contenuti della Legge di Bilancio per il triennio 2026/2028 e che è stato inviato dal Governo alla Commissione europea e al Parlamento italiano, ha confermato la proroga dei bonus edilizi per ristrutturazione ed efficienza energetica con aliquote del 50% e del 36% per tutto il 2026.

Il Governo ha deciso, quindi, di prorogare il sistema attuale per un altro anno, confermando la distinzione tra abitazione principale e abitazione secondaria. Secondo quanto emerso dal Documento Programmatico di Bilancio, resteranno in vigore le due agevolazioni bonus ristrutturazioni ed ecobonus.

Per quanto concerne il bonus ristrutturazioni, per il 2026 è stato confermato con aliquota al 50% per le abitazioni principali e 36% per le altre abitazioni. Per quanto riguarda l’ecobonus per interventi di efficienza energetica, è stato prorogato per il 2026 con aliquota al 50% per le prime case e 36% per le altre abitazioni.

Se tali misure non fossero state prorogate, dal 2026 le aliquote sarebbero scese al 36% per le abitazioni principali e al 30% per le abitazioni secondarie, così come previsto dalla Legge di Bilancio 2024.

Nei bonus edilizi 2026 rientrano tutti gli interventi previsti da ecobonus e bonus ristrutturazioni, ovvero:

  • interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
  • interventi di efficientamento energetico, ad esempio l’installazione di pompe di calore, la sostituzione degli infissi, la posa di pannelli solari termici o fotovoltaici etc.;
  • interventi di ristrutturazione edilizia;
  • interventi antisismici e di miglioramento della sicurezza statica;
  • interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, come l’installazione di ascensori o montacarichi.

Inoltre, è bene ricordare che rientrano tra le spese detraibili anche quelle sostenute per la progettazione, la direzione dei lavori, le perizie e le asseverazioni collegate agli interventi.

Il limite di spesa resta pari a 96.000 euro per ogni unità immobiliare e la detrazione IRPEF è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Per accedere ai bonus edilizi 2026 con aliquota al 50% il contribuente dovrà essere proprietario o titolare di un diritto reale di godimento dell’immobile, inoltre dovrà avere la residenza anagrafica nell’immobile oggetto degli interventi. L’aliquota al 36% continuerà ad essere applicata alle abitazioni non principali (le seconde case) e agli immobili in concessi in locazione o uso gratuito.

11.

Aumenta sempre più la necessità di installare le colonnine di ricarica elettrica in condominio. Ma qual è la maggioranza richiesta in assemblea per l’approvazione di tale opera? Quali sono le normative a riguardo? Come ormai chiaro, in questi ultimi anni tutti gli Stati Europei stanno lavorando per avvicinarsi all’obiettivo di riduzione delle emissioni di CO2 per una necessaria tutela dell’ambiente e in quest’ottica si punta sempre più anche all’incremento delle auto elettriche. Questa strategia si inserisce in una cornice più ampia in cui ogni governo europeo sta adottando politiche per incentivare l’acquisto e l’uso di auto elettriche, inoltre, l’approvazione europea sul taglio delle emissioni di CO2 per auto e veicoli, imporrà, salvo altre modifiche, l’elettrificazione delle vendite sin dal 2035. Di conseguenza, in molti edifici e condomini, anche grazie alle agevolazioni dedicate, sta crescendo sempre più la necessità di installare le colonnine elettriche. L’installazione delle colonnine di ricarica elettrica in condominio è normata dall’art. 17-quinquies del Decreto legge 83/2012 rubricato “Semplificazione dell’attività edilizia e diritto ai punti di ricarica”, il quale stabilisce che:

Fatto salvo il regime di cui all’articolo 1102 del codice civile, le opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio sono approvate dall’assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile.

Sostanzialmente, visto che l’installazione delle colonnine di ricarica per i veicoli elettrici può comportare delle modifiche all’impianto elettrico condominiale e perciò una variazione dell’immobile, in seconda convocazione è necessario ottenere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, ovvero i 333,33 millesimi.

Inoltre, visto che l’art. 1135 c.c. impone la costituzione di un fondo per opere che rientrano nella manutenzione straordinaria, in sede di assemblea si dovrà anche deliberare la costituzione di un fondo relativo all’installazione delle colonnine elettriche, senza il quale la delibera stessa è nulla. L’amministratore di condominio avrà, quindi, l’onere di dover riscuotere le quote previste prima dell’avvio dei lavori o a SAL (Stato Avanzamento Lavori). Nel caso in cui la maggioranza richiesta in sede di assemblea non venisse raggiunta, il condomino interessato all’installazione delle colonnine elettriche (così come il gruppo di condòmini interessati), può decidere di procedere all’installazione a proprie spese. Difatti, l’art. 1102 c.c. riconosce a ciascun condomino la possibilità di usare le aree comuni per i propri scopi purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini il pari uso. Se successivamente altri condòmini dovessero cambiare idea, potranno fruire dei vantaggi derivanti dall’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera realizzata. Ottenuta la delibera per l’installazione delle colonnine elettriche, qualora queste non fossero sufficienti per tutti i condòmini che dovranno fruirne, sarà necessario stabilire le modalità di utilizzo e individuare un criterio di imputazione e misurazione dei costi di ricarica in modo che l’amministratore di condominio possa addebitare correttamente le spese ai condòmini utilizzatori.

Aumenta sempre più la necessità di installare le colonnine di ricarica elettrica in condominio. Ma qual è la maggioranza richiesta in assemblea per l’approvazione di tale opera? Quali sono le normative a riguardo? Come ormai chiaro, in questi ultimi anni tutti gli Stati Europei stanno lavorando per avvicinarsi all’obiettivo di riduzione delle emissioni di CO2 per una necessaria tutela dell’ambiente e in quest’ottica si punta sempre più anche all’incremento delle auto elettriche. Questa strategia si inserisce in una cornice più ampia in cui ogni governo europeo sta adottando politiche per incentivare l’acquisto e l’uso di auto elettriche, inoltre, l’approvazione europea sul taglio delle emissioni di CO2 per auto e veicoli, imporrà, salvo altre modifiche, l’elettrificazione delle vendite sin dal 2035. Di conseguenza, in molti edifici e condomini, anche grazie alle agevolazioni dedicate, sta crescendo sempre più la necessità di installare le colonnine elettriche. L’installazione delle colonnine di ricarica elettrica in condominio è normata dall’art. 17-quinquies del Decreto legge 83/2012 rubricato “Semplificazione dell’attività edilizia e diritto ai punti di ricarica”, il quale stabilisce che:

Fatto salvo il regime di cui all’articolo 1102 del codice civile, le opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio sono approvate dall’assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile.

Sostanzialmente, visto che l’installazione delle colonnine di ricarica per i veicoli elettrici può comportare delle modifiche all’impianto elettrico condominiale e perciò una variazione dell’immobile, in seconda convocazione è necessario ottenere il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, ovvero i 333,33 millesimi.

Inoltre, visto che l’art. 1135 c.c. impone la costituzione di un fondo per opere che rientrano nella manutenzione straordinaria, in sede di assemblea si dovrà anche deliberare la costituzione di un fondo relativo all’installazione delle colonnine elettriche, senza il quale la delibera stessa è nulla. L’amministratore di condominio avrà, quindi, l’onere di dover riscuotere le quote previste prima dell’avvio dei lavori o a SAL (Stato Avanzamento Lavori). Nel caso in cui la maggioranza richiesta in sede di assemblea non venisse raggiunta, il condomino interessato all’installazione delle colonnine elettriche (così come il gruppo di condòmini interessati), può decidere di procedere all’installazione a proprie spese. Difatti, l’art. 1102 c.c. riconosce a ciascun condomino la possibilità di usare le aree comuni per i propri scopi purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini il pari uso. Se successivamente altri condòmini dovessero cambiare idea, potranno fruire dei vantaggi derivanti dall’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera realizzata. Ottenuta la delibera per l’installazione delle colonnine elettriche, qualora queste non fossero sufficienti per tutti i condòmini che dovranno fruirne, sarà necessario stabilire le modalità di utilizzo e individuare un criterio di imputazione e misurazione dei costi di ricarica in modo che l’amministratore di condominio possa addebitare correttamente le spese ai condòmini utilizzatori.

12.

Con il decreto legislativo 18/2023 sono stati introdotti nuovi adempimenti a carico dell’amministratore di condominio in materia di affidabilità degli impianti condominiali per la salubrità dell’acqua destinata al consumo umano. Il nuovo decreto legislativo n. 18 del 23 febbraio 2023 ha previsto degli adempimenti per l’amministratore di condominio, specie riguardo l’affidabilità degli impianti condominiali relativi alla salubrità dell’acqua. Per capire quali sono le novità in materia è necessario fare un passo indietro a livello normativo. Il D.lgs. n. 31/2001, come modificato dal D.lgs. n. 27/2002, all’art. 5 comma 2 aveva introdotto la definizione dei limiti di responsabilità delle varie figure coinvolte nella distribuzione dell’acqua destinata al consumo umano. Attraverso questa norma era stato definito che per gli edifici e le strutture in cui l’acqua è distribuita al pubblico, così come per i condomini, il gestore, ossia la figura che somministra l’acqua, doveva verificarne la qualità e la salubrità sino al punto di consegna (ovvero il contatore). Da ciò si deduce, quindi, come non sussisteva alcun obbligo di controlli periodici in capo a proprietari degli immobili e amministratori di condominio, così come sostenuto anche dal Ministero della Salute attraverso un chiarimento datato 10 giugno 2004. In base a tale chiarimento, infatti, l’amministratore di condominio o i proprietari lì dove vi è l’assenza dell’amministratore, avevano semplicemente l’obbligo di effettuare un’attività di controllo dello stato di adeguatezza e manutenzione dell’impianto. La situazione è attualmente cambiata con il decreto legislativo 18/2023, il quale ha come obiettivi la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque e, quindi, il miglioramento dell’accesso alle acque destinate al consumo umano. Nello specifico, con la nuova normativa gli obblighi in capo all’amministratore e/o ai proprietari diventano più gravosi rispetto al passato, sia per ciò che concerne la qualità e la salubrità dell’acqua (seguendo i nuovi parametri elencati all’art. 4) e sia per ciò che concerne le eventuali perdite dell’impianto. Il decreto legislativo 18/2023 evidenzia che il gestore della distribuzione idrica interna è l’amministratore di condominio o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, che è responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua. L’amministratore dovrà, quindi, effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi idrici di distribuzione interni agli edifici, inoltre, dovrà adottare le misure necessarie, sia preventive che correttive, per ripristinare la qualità dell’acqua nei casi in cui si prospettino dei rischi per la salute umana. Tra i controlli da effettuare regolarmente, andranno puliti e sanificati i filtri, gli eventuali sistemi di addolcimento delle acque o le vasche di riserva idrica presenti negli edifici, perciò tutti questi interventi dovranno essere effettuati dall’amministratore di condominio e i condòmini saranno chiamati a partecipare alle relative spese. All’interno del decreto 18/2023, all’art. 23, vengono anche definite le sanzioni amministrative a carico del gestore della distribuzione idrica interna, in moltissimi casi quindi a carico dell’amministratore. Nello specifico, nel caso in cui nel sistema di distribuzione interna non viene mantenuto il rispetto dei parametri indicati nell’allegato I, parti A e B, è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria da 5.000 a 30.000 euro.

Se si vive in condominio la collocazione corretta del motore esterno del condizionatore è importante per evitare di infrangere normative o regolamenti condominiali.

Installare un condizionatore in condominio richiede l’osservazione di alcune regole e normative che disciplinano la questione, ma a tal proposito ci si può chiedere anche dove va posizionato il motore del condizionatore, quindi se può essere posizionato dove il condomino preferisce o se vi sono dei vincoli da seguire.

Posizionare correttamente l’unità esterna del condizionatore, ossia il motore, è necessario onde evitare discussioni con gli altri condòmini o eventuali sanzioni. Innanzitutto è bene sapere che per la collocazione del motore del condizionatore generalmente non servono autorizzazioni da parte dell’assemblea condominiale, salvo che ciò però non sia previsto dal regolamento condominiale, perciò la prima cosa da fare è consultare il regolamento per capire se vi sono delle specifiche a riguardo.

Un altro aspetto da analizzare riguarda le normative comunali e quelle urbanistiche, in quanto ad esempio nei palazzi storici potrebbero esserci delle restrizioni legate soprattutto al decoro architettonico degli edifici, difatti spesso non è possibile posizionare l’unità esterna del condizionatore sul muro esterno dei palazzi in quanto il loro aspetto verrebbe deturpato.

Salvo, quindi, regolamenti specifici, è comunque sconsigliato montare il motore del condizionatore sulla facciata condominiale, proprio per evitare di rovinare il decoro architettonico dell’edificio, anche se in alcuni casi possono non esserci alternative, perciò potrebbe comunque essere consentito a patto che il motore venga verniciato dello stesso colore della facciata.

Ad ogni modo è importante che l’unità esterna del condizionatore sia il meno visibile possibile, così da non arrecare disturbo visivo. Inoltre, nel posizionamento è importante rispettare le distanze legali stabilite dal codice civile, ovvero 3 metri dalla soglia del solaio del piano superiore e 1,5 metri qualora ostruisca la visuale. Pertanto, se si possiede un balcone, è importante collocare il motore del condizionatore venga collocato in modo che non sia troppo vicino al muro e al soffitto, in modo che non arrechi disturbo visivo o acustico ai vicini. Difatti, è importante che l’unità esterna sia piuttosto silenziosa e che le immissioni acustiche non superino il limite di tollerabilità consentito.

Un altro punto sul quale fare attenzione è relativo al posizionare il motore del condizionatore in una posizione tale da poter essere raggiunto dalla ditta manutentrice, cosicché, in base alle necessità, possa essere riparato o pulito facilmente, pertanto non dovranno esserci ostacoli sui lati.

È importante anche che il motore del condizionatore, se posizionato sul balcone o sulla facciata esterna di un edificio, non sia troppo esposto ai raggi solari e alle intemperie che potrebbero danneggiarlo, inoltre è consigliabile non posizionare oggetti come vasi o bidoni davanti al motore.

Nel caso in cui non fosse semplice posizionare l’unità esterna del condizionatore nel condominio in cui si vive, ma si desidera comunque installare un condizionatore nel proprio appartamento, è possibile optare per i condizionatori privi di unità esterna. Si tratta di dispositivi costituiti da un apparecchio motocondensante che viene collocato all’interno dell’appartamento e per la parte esterna sarà sufficiente creare solo un piccolo foro senza dover inserire un’unità esterna ingombrante.

Un’altra opzione da considerare è anche quella dell’acquisto di un condizionatore portatile, perfetta se ci si trova ad esempio a vivere in un appartamento in affitto. Si tratta di apparecchi dotati generalmente di un serbatoio da svuotare ed è sufficiente un tubo verso l’esterno per garantire il ricircolo d’aria necessario per il funzionamento.

Vuoi cambiare amministrazione nel tuo condominio?

Per informazioni o avere un preventivo contattami a questo numero o manda una email nella pagina “contatti”.

3517697879
whatsapp